判断楼市走势不能仅看顶豪

北京楼市高端市场有多热，一组数据可见一斑，据中原地产研究部统计数据显示，今年前5个月，北京单价10万元/平方米以上高端项目总签约量已突破162套。这意味着，今年以来，每天至少有一套10万+的豪宅签约成交。相比2015年同期的25套，涨幅高达548%。

顶豪很热，也很惹人关注，随着去年拍出的一个个高价地相继面市，北京新房市场主角无疑被顶豪占据，但换一个视角，如果我们将北京新房、二手房成交数据对比看，以顶豪为代表的新房市场已经不是楼市的主导。

来自机构统计显示，截至5月25日,今年来北京二手房住宅签约114408套，同期的新房住宅签约18226套。整体来看，二手房占市场住宅成交比例高达86.3%,比去年增加了7.8个百分点。过去几年来，二手房交易在北京楼市所占比重不断加大，二手房正凭借这些优势逐步取代新房占据市场交易的主导地位。

北京已全面进入存量房时代，住宅市场正从增量向存量市场过渡，房地产市场格局将迎来深刻变化。比如，我们的置业选择，由于北京新建商品房价格普遍“高端化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场。

此外，楼市价格走势上，在新房市场，开发商在楼盘销售中处于强势地位，对开盘时间和价格操作能力较强，相反，二手房市场是散户对散户的业务，终成交价格是基于市场预期以及买卖双方通过平等的讨价还价方式达成，更能体现市场预期，也更敏感。

特别是预期对房价的影响，房价看涨预期强烈往往导致需求上升，二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显，二手房主则倾向于抛售房源，而购房者则会进入观望状态。因此，二手房主导市场时，房价更多将依赖市场机制调节。

随着楼市步入二手房占主导的存量时代，房地产市场格局将迎来深刻变化。判断楼市不能光看顶豪，而是二手房的量价走势，二手房的税负、贷款等政策，将对整体市场产生更大影响。引导购房者预期，规范二手房交易，比以往对楼市健康发展有着更重要的意义。